DSR 규제 확대 가능성? 전세 시장의 혼란은 어디까지

https://n.news.naver.com/article/018/0006076605

DSR도 ‘만지작’…조여 오는 ‘전세대출’에 세입자들 불안

 

뉴스 기사 해설

전세대출 규제 강화, DSR 도입 가능성까지? 세입자들의 불안 커진다

• 1. 전세대출 규제 강화, 무엇이 바뀌었나?
• 2. 전세대출 DSR 도입 논의와 시장 반응
• 3. 전세에서 월세로의 전환 가속화
• 4. 역전세난과 부작용 우려
• 5. 전문가 의견과 향후 시장 전망

1. 전세대출 규제 강화, 무엇이 바뀌었나?

1-1. 6·27 대출규제 이후의 핵심 변화

2025년 6월 발표된 6·27 대출규제는 주택담보대출뿐 아니라 전세대출 규제에도 큰 변화를 가져왔습니다.

이 규제는 일명 갭투자를 원천적으로 차단하기 위해 소유권 이전 조건의 전세자금대출을 전면 금지하면서 시작되었습니다.

단순한 대출 규제를 넘어, 실거주 세입자에게까지 영향을 미치고 있어 시장 혼란이 가중되고 있습니다.

1-2. 전세보증비율 80%로 하향 조정

2025년 7월부터 전세보증 비율이 기존 90%에서 80%로 추가 하향 조정되며, 세입자의 불안감은 더욱 커졌습니다.

이 변화는 HUG(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증보험) 모두에게 적용되어, 만일 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 최대 20%까지 손실을 감수해야 합니다. 이는 역전세난 가능성을 높이며, 자연스럽게 월세 전환을 가속화하는 원인으로 작용하고 있습니다.

 

2. 전세대출 DSR 도입 논의와 시장 반응

2-1. DSR 규제가 전세대출까지 확대된다면?

금융당국은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 전세대출에까지 확대하는 방안을 검토 중입니다. 현재까지는 적용되지 않았지만, 6·27 규제 이후 논의가 본격화되고 있습니다.

국토교통부와 금융위원회는 “가계부채 증가 억제를 위해 장기적으로는 전세대출에도 DSR 적용이 불가피할 수 있다”는 입장을 밝혔습니다.

2-2. 실거주 세입자 보호는 어떻게?

전문가들은 실거주 목적으로 전세를 이용하는 세입자에 대해서는 별도의 예외 조항이 필요하다고 주장합니다.

특히 저소득 서민층에게 동일한 DSR 기준을 적용하는 것은 불합리하며, 단계적 접근이 필요하다는 의견이 지배적입니다.

 

3. 전세에서 월세로의 전환 가속화

3-1. 세입자 불안 심화

전세대출 규제가 강화되면서, 세입자들은 더 이상 전세를 안전한 선택으로 여기지 않습니다.

특히 보증비율 축소는 전세 계약을 꺼리게 만들며, 집주인 또한 전세보다는 월세나 반전세를 선호하게 되었습니다.

이 같은 변화는 실질적으로 세입자의 주거비 부담 증가로 이어집니다.

3-2. 전세 시장의 구조적 변화

한국 특유의 전세 제도는 오랜 기간 유지되어 왔지만, 최근의 흐름은 제도의 종말을 암시하고 있습니다.

전세에서 월세로의 전환이 빠르게 진행되며, 주거 문화의 패러다임이 전환되는 결정적인 계기로 작용하고 있습니다.

 

4. 역전세난과 부작용 우려

4-1. 집주인의 부담 증가

전세보증금 반환 능력이 부족한 집주인에게 이번 전세대출 규제는 커다란 압박이 되고 있습니다.

보증 비율이 낮아지면서 세입자가 전세 보증금을 되돌려받지 못하는 상황이 발생할 가능성이 커지고 있으며, 이는 곧바로 역전세난으로 이어질 수 있습니다.

전세 가격이 하락하고 있는 가운데, 계약 종료 시점에 보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 늘어나면서 부동산 시장의 유동성 리스크가 커지고 있습니다.

4-2. 세입자의 대출 리스크 확대

세입자 입장에서는 이번 DSR 도입 논의와 보증비율 축소로 인해 더 많은 대출 리스크에 노출되고 있습니다.

특히 중산층 이하의 실수요자들은 이미 전세자금 마련에 어려움을 겪고 있으며, 추가 규제가 현실화될 경우 주거 안정성마저 위협받을 수 있습니다.

이는 정부가 강조하는 주거복지 실현기조와도 어긋나는 결과를 초래할 수 있기에, 섬세하고 탄력적인 접근이 필요한 시점입니다.

 

5. 전문가 의견과 향후 시장 전망

5-1. 점진적 규제 필요성

부동산 전문가들은 이구동성으로 “규제의 정밀 타깃화”가 필요하다고 강조합니다. 즉, 갭투자 목적의 전세대출은 강력하게 규제하되, 실거주자에 대해서는 점진적이고 유연한 규제 적용이 필요하다는 것입니다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “전세 자체가 완벽하진 않지만 한국 고유의 주거 문화라는 점을 고려해야 한다”며, 무리한 규제가 오히려 역전세난과 시장 왜곡을 초래할 수 있음을 경고했습니다.

5-2. 전세시장 변화에 대한 대응 전략

정부는 시장 모니터링 강화와 함께, DSR 단계적 적용 및 금리 상환 기준 도입 등 완화책을 검토하고 있습니다.

실제로 전세대출 DSR이 도입되더라도, 일괄 적용이 아닌 이자 상환 기준부터 순차적 도입하는 방식이 유력합니다.

이와 함께 저소득층에 대한 금융보조 확대와 보증제도 개선이 병행된다면, 실수요자의 피해를 최소화할 수 있을 것으로 보입니다. 향후 시장은 전세-월세 혼재 구조를 바탕으로 점차 안정화를 모색할 것으로 전망됩니다.

 

전세대출 규제의 본질, 그리고 우리가 준비해야 할 것

전세대출 규제는 단순한 금융정책이 아니라, 주거 문화의 전환점을 의미합니다.

6·27 대출규제 이후 전세보증비율 축소, DSR 확대 가능성 등은 단기적으로는 시장을 위축시킬 수 있으나, 장기적으로는 투기 수요 억제와 주거 안전성 확보라는 목적을 가지고 있습니다.

그러나 중요한 것은 실거주 세입자 보호입니다. 이들을 배제한 일괄 규제는 시장의 혼란만 키울 뿐이며, 정부와 금융당국의 섬세한 조정과 지원 정책이 병행되어야 합니다.

지금이야말로, 세입자, 집주인, 정책 당국 모두가 전세 시장의 구조적 전환을 준비하고, 변화에 적응할 전략을 세워야 할 시점입니다.

 

 

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