2025 토지거래허가구역 재지정 관련 세금 주의사항

토지거래허가구역 재지정과 세금 관련 주의사항

최근 서울시에서는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구의 아파트 단지를 대상으로 토지거래허가구역을 재지정하였다. 
이번 토지거래허가구역 재지정은 부동산 시장에서 투자자 및 실수요자에게 중요한 영향을 미친다. 
이에 따라 발생할 수 있는 여러가지 세금 문제를 철저히 검토해야 한다. 
또한 조정대상지역 추가 지정 시 양도소득세 비과세 요건 강화, 다주택자 양도세 중과, 취득세 중과 등의 변화도 주의해야 한다. 
대출 규제 및 자금 출처 관련 세무 조사 시 유의해야 할 사항을 상세히 정리하였다.

토허제-재지정

1. 토허제 및 토지거래허가구역 재지정 시 유의사항

1) 토지거래허가구역 지정 효과

일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 관할 지자체의 허가 필요
실거주, 실경작 목적이 아닌 경우 허가받기 어려움
허가 없이 거래할 경우 계약 무효 및 과태료 부과 가능

2) 보유세(재산세, 종합부동산세) 증가 가능성

공시지가 상승 시 보유세 증가
토지 가치 상승으로 인해 종합부동산세 부담 증가 가능

3) 양도소득세 부담 증가

토지의 공시지가 상승 시 양도소득세 과세표준 증가
장기보유특별공제 적용 여부 확인 필요

4) 취득세 변화 여부 확인

개발제한구역 해제 또는 도시개발구역 지정 시 취득세 부담 증가 가능

 

2. 조정대상지역 추가 지정 관련 세금 주의사항

1) 양도소득세 비과세 요건 강화

1세대 1주택 비과세 요건: 2년 보유 + 2년 거주(조정대상지역 적용 시)
9억 원 초과 시 초과분에 대한 양도세 부과
비과세 혜택을 받기 위해서는 1주택을 유지해야 함

2) 다주택자 양도세 중과

2주택자: 기본 세율 + 20%p 가산
3주택 이상: 기본 세율 + 30%p 가산
장기보유특별공제 적용 배제

3) 취득세 중과

2주택자: 취득세 8%
3주택 이상: 취득세 12%
법인은 취득세 12% 일괄 적용

3. 대출 규제 및 세무 조사 유의사항

1) 주택담보대출 규제 강화

조정대상지역 LTV(담보인정비율) 50%, 투기과열지구 40% 적용
15억 원 초과 아파트 대출 금지
DSR(총부채원리금상환비율) 적용 강화

 

2) 자금 출처 조사 강화

고액 부동산 거래 시 자금 출처 소명 필요
부모, 친척 등으로부터 증여받은 경우 증여세 부과 가능
사업 소득, 금융 소득 등을 통한 자금 조달 증빙 필요

3) 세무 조사 대상 확대 가능성

미성년자 고가 주택 매입 시 자금 출처 조사 강화
대출을 이용한 편법 증여 여부 확인
허위 계약서를 통한 양도세 탈루 여부 집중 조사

4. 부동산 세금 절세 전략

1주택자는 실거주를 통한 비과세 혜택 활용
다주택자는 장기보유 후 양도소득세 부담 완화 고려
가족 간 증여 시 증여세와 양도세 비교 후 진행
주택임대사업자 등록을 통한 세금 감면 혜택 검토
투자 전 부동산 세금 컨설팅 활용하여 리스크 최소화

부동산 세금 정책은 정부의 부동산 시장 안정화 정책에 따라 수시로 변경될 수 있다. 
따라서 부동산 투자 또는 매매를 계획하고 있다면 최신 세법 개정 내용을 지속적으로 확인하고, 

세무 전문가와 상담하는 것이 중요하다.

 

 

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